Användandet av brygglån i samband med fastighetsfinansiering har blivit en etablerad finansieringsform för att säkerställa kortsiktiga behov eller för att komplettera mer långsiktiga krediter. Men som ett resultat av finanskrisen 2008 och den pågående pandemin har bankerna blivit alltmer strikta i utlåningen av finansiella medel till små-medelstora fastighetsbolag och bostadsutvecklare. Brygglån är kan därför passar bra som en tillgängligare, flexiblare och snabbare kortfristig lösning i väntan på annan finansiering.
Fastighetsfinansiering kan vara en djungel och det är inte helt lätt att veta vilken typ av finansiering som passar just dig och din verksamhet. I denna artikel reder vi ut begreppen och förklarar hur du som bostadsutvecklare eller fastighetsbolag kan ha nytta av ett brygglån.
Vad innebär bryggfinansiering?
Brygglån är en kortfristig fastighetskredit, vanligtvis med löptid om 6-18 månader, där en långivare tar pant i en fastighet som säkerhet för lånet. Det kan bland annat användas till fastighetsförvärv, refinansiering av befintligt fastighetslån eller för att frigöra kapital låst i en befintlig fastighet.
Bryggfinansiering kan även användas som en tillfällig lösning vid till exempel försäljning av fastigheten eller vid inflytt av hyresgäster för att sedan refinansieras av ett långfristigt lån från annan kreditgivare. Fastighetsfinansiering genom brygglån är ett snabbt alternativ som ger tillgång till det kapital som krävs för ett behov med flexibla villkor under en kortare period. Ett brygglån har vanligtvis en högre belåningsgrad (upp till 80% Loan-To-Value) jämfört med andra former av fastighetsfinansiering. Det är därför lämpligt för de flesta typer av fastigheter – hyreshus med bostäder, kontorsfastigheter och andra typer av kommersiella fastigheter som industri och lager, men passar även vid inköp av tomtmark.
Brygglån för fastighetsbolag och fastighetsutvecklare
Bryggfinansiering är ett bra alternativ för både fastighetsbolag och bostadsutvecklare eftersom det passar både kommersiella- och bostadsfastigheter, vare sig det gäller förvärv eller förädling av en befintlig fastighet eller frigörande av kapital på en fastighet med låg eller ingen belåning. Den gemensamma nämnaren vid bryggfinansiering är behovet av en snabb och tillfällig finansieringslösning.
Exempel på användning av brygglån för ett fastighetsbolag:
– Vid förvärv av en fastighet som är tomställd. Det innebär att det inte finns några hyresintäkter som kan bära en eventuell långfristig förvärvskredit.
– Vid förvärv där ett fastighetsbolag ska genomföra renoveringar och hyresgästanpassningar och på sikt fylla fastigheten.
– Innan fastigheten fått nya hyresgäster som medför ett driftnetto som kan bära en långsiktig finansiering. Vid dessa tillfällen möjliggör bryggfinansiering att ett fastighetsbolag dels kan tillträda fastigheten, dels genomföra den ombyggnation som krävs för att därefter genomföra en mer långsiktig refinansiering.
Exempel på användning av brygglån för bostadsutvecklare:
– För en bostadsutvecklare som vill frigöra mer kapital för att färdigställa ett befintligt projekt.
– Om bostadsutvecklaren har obelånad mark med byggplaner i framtiden. Den obelånade marken öppnar då upp för ett brygglån med fastigheten som säkerhet och en återbetalning som är riktad mot frånträde av nuvarande andra projekt som byggs. När bostadsutvecklaren senare frigör sin vinst och eget kapital i nuvarande projekt så löser det brygglånet.
Varför använda sig utav bryggfinansiering?
Det finns många fördelar med att använda bryggfinansiering när behovet av ett snabbt kapital uppstår. Nedan är de tre vanligaste användningsområdena:
Säkerställande av fastighetsförvärv – Vid transaktioner som fordrar ett snabbt tillträde kan brygglånet användas för att säkerställa finansiering på tillträdet, men inte agera den långsiktiga finansieringen.
Vid utveckling av fastigheten – Brygglånet kan vara en tillfällig finansieringslösning vid renovering, utveckling av fastigheten eller hyresgästanpassning.
Tomställd fastighet – om den fastighet som förvärvas är tomställd kan det vara så att den inte uppfyller kraven för den långsiktiga finansieringen, till dess att nya hyresgäster finns på plats.
Frigöra kapital – när det finns ett övervärde i fastigheten och behov av att frigöra kapital genom exempelvis förvärv eller andra typer av investeringar, så kan brygglånet agera tillfällig senior eller junior finansiering.
Refinansiering – när en befintlig kredit förfaller och den tänkta refinansieringen inte är på plats ännu kan brygglånet vara ett alternativ
Kostnad för brygglån
De finns flera olika parametrar kreditgivaren tar häsyn till i samband med prissättningen för brygglånet. Nedan är de tre främsta:
Löptid – Desto kortare löptid för krediten desto högre kommer årsräntan och/eller uppläggningsavgiften att vara för att täcka kreditgivarens risk och avkastningskrav
Belåningsgrad – Vid högre belåningsgrader för fastigheten så tenderar kreditgivaren att ha en högre prisbild eftersom att risken för krediten då är högre
Återbetalningsförmågan – Eftersom att återbetalningen av krediten kan se väldigt olika ut där en viss typ av återbetalning är mer säkerställd än en annan så lägger kreditgivaren stor vikt vid sannolikheten av återbetalningsförmågan
Därefter så finns det åtminstone tre vanligt förekommande upplägg för hur kostnaden för brygglånet debiteras:
Månatligen – Kunden betalar räntekostnad varje månad så länge krediten löper, det krävs då att det finns ett tillräckligt kassaflöde i fastigheten
Utökat lånebelopp – Kunden betalar månadsvis ränta till kreditgivaren, men med ett ökat kreditbelopp för att kunna täcka den månatliga betalningen eftersom kasseflöde i fastigheten saknas
Vid återbetalning – kunden betalar all upplupen räntekostnad för den totala kredittiden vid lånets förfallodag
Hos kreditgivarna finns det en flexibilitet i hur räntekostnaden för lånet tas ut. Vanligtvis tillkommer en uppläggningsavgift oavsett vilken typ av ränteupplägg som erbjuds. Eftersom brygglånet är en flexibel typ av fastighetsfinansiering så finns möjligheten att betala av lånet i förtid. Därför är det viktigt att säkerställa det inte finns någon ränteskillnadsersättning kopplat till förtidslösen av krediten.
Återbetalning av ett brygglån
När en kreditgivare tittar på återbetalningen av ett brygglån så är det sannolikheten för återbetalningen av brygglånet innan löptidens slut eller vid förfallodatum som sätter villkoren. Nedan är de två vanligaste:
Brygglån säkerställd: Krediten kan ges med ett förfallodatum som är förankrat, brygglånet har en säkerställd återbetalning med ett färdigt datum för refinansiering som kan hänvisas till ett påskrivet kreditavtal alt. när fastigheten är såld och det finns ett tillträdesdatum. Eftersom denna typ av återbetalning har ett datum för lösen så är det mer intressant för en långivare att tillhandahålla bryggfinansiering med fördelaktigare villkor än om återbetalningen inte varit säkerställd.
Brygglån ej säkerställd: Har tillskillnad från det säkerställda brygglånet en mindre förankrad återbetalning. Ett ej säkerställt brygglån kan användas i samband med ett en fastighets ska säljas eller refinansieras av ett annat kreditinstitut men utan att det finns tecknade avtal. Då återbetalningsförmågan inte är säkerställd men där en långivare ser att det finns goda chanser till lösan kan ett brygglån ges även om det inte är säkerställt. På grund utav att återbetalningsförmågan för den här typen av brygglån inte är fastställd så skiljer sig lånevillkoren från det säkerställda.
Hur stora brygglån kan Bettre finansiera?
Genom vår plattform får både fastighetsbolag och bostadsutvecklare tillgång till bryggfinansiering snabbare än någonsin tidigare. Bettre möjliggör en snabbare hantering av kreditansökan genom en digital och automatisk bedömning. Med flera kreditgivare i ryggen säkerställer Bettre en bryggfinansiering med lånebelopp från 1 miljon till 200 miljoner kronor. Eftersom villkoren för ett brygglån kan variera beroende på projekt så säkerställer vi belåningsgraden (Upp till 80% LTV) och andra mjuka värden så som förtidslösen och borgensengagemang etc.
Fördelarna med brygglån genom Bettre
- En automatiserad process för din kreditansökan
- Erbjudande om finansiering inom vanligtvis ett dygn
- Effektiv hantering som möjliggör snabb utbetalning
- Flexibla och transparenta lånevillkor
- Fördelaktiga belåningsgrader
- Personlig & erfaren handläggare
Passar brygglån ditt finansieringsbehov?