Fastighetsfinansiering till företag

• Syftet med fastighetsfinansieringen

  Fastighetsfinansiering består som all finansiering av vissa grundläggande element.
  Det första är ett syfte, det kan vara ett projekt som ska påbörjas, en fastighet som ska genomgå en hyresgästanpassning eller en investering som ska göras genom ett fastighetsförvärv.

  Då fastigheter är en kapitalintensiv bransch så kan en finansieringslösning vara vägen framåt när det egna kapitalet inte räcker till eller kan användas till annat, även kapital bundet i en fastighet kan frigöras med hjälp av ett fastighetslån.

• Kreditens förutsättningar

  Det andra elementet är kreditrisken med kreditförfrågans förutsättningar för att kunna erhålla en finansieringslösning. Här hanteras förfrågans möjligheter för betalning av räntor, avgifter och amorteringar och det krävs även en säkerhet som kan betala av finansieringen vid eventuella betalningsinställelser.

• Återbetalningsförmågan

  Kreditförfrågans återbetalningsförmåga säkerställs genom att titta på flera olika parametrar. Dels undersöks företagets helhetsbild med kredithistorik, företrädare och antal verksamma år. Även företagets ekonomiska förutsättningar säkerställs genom att se över hyresavtal, likviditetsprognos, balans och resultaträkning. För att stärka återbetalningsförmågan så kan även koncernbidrag vara möjligt samt en borgen från moderbolaget.

• Säkerheter för krediten

  För olika typer av fastighetsfinansiering så kan det krävas andra säkerheter än enbart fastigheten. I samband med fastighetsförvärv så kan det krävas pantsättning av aktier i det bolag som fastigheten är förpackat i när det är aktiebolaget som byter ägare och inte fastigheten direkt genom lagfart.

  För fastigheter så tas det ut fastighetsinteckningar, även kallat pantbrev som registreras i Lantmäteriets offentliga register. För aktiepant så regleras pantsättningen via en pantsättningshandling av aktiebrev och aktiebok.

• Värdering av fastigheten

  För att säkerställa fastighetens värde så beställs en fastighetsvärdering av ett värderingsinstitut. Värderingen ligger till grund för att bedöma fastighetens kassaflöde i form av hyresintäkter men även kostnader för drift och underhåll. En viktig parameter i värderingen är analysen av fastighetsmarknaden och fastigheten tillsätts ett värde med ortsprismetoden där liknande fastighetsförsäljningar i orten där fastigheten är belägen jämförs med fastigheten. Även avkastningsmetoden används vid fastighetsvärdering och där beräknar man fastighetens direktavkastning, vad fastigheten beräknar att ge för framtida avkastning som jämförs med avkastningskravet för liknande objekt.

• Pantsättning av fastigheten

  När det gäller fastighetsfinansiering så pantsätts befintliga obelastade pantbrev eller så beställs det nya pantbrev hos Lantmäteriet. Det totala beloppet på pantbrev som ska pantsättas för finansieringen ska motsvara beloppet på krediten. Pantsättningen sker genom antingen att fysiska pantbrev överlämnas alternativt med elektroniska pantbrev som finns i arkivet hos Lantmäteriet och pantsätts därigenom. Ett ovanligare alternativ är även att belasta en del av ett pantbrev som finns hos tredje part, då förutsätter det att tredje part inte har anspråk på hela pantbrevet och godkänner att en del av pantbrevet, kallat överhypotek pantsätts genom en pantsättningshandling.

• Belåningsgrad

  Det tredje och sista elementet i fastighetsfinansiering är fastighetens möjliga belåningsgrad, den gräns som det är möjligt att belåna fastigheten till.
 Detta utgörs av två faktorer – fastighetens värde och den belåningsgrad som tillåts.
 Belåningsgraden sätts utifrån en rad parametrar, så som fastighetens geografiska läge och vad det är för typ av fastighet. Det geografiska läget för fastigheten bedöms genom storlek på orten, tillväxt på orten och transaktionsmarkanden för fastighetsförsäljningar. 
Alla typer av fastigheter har olika förutsättningar för belåningsgrad och industrifastigheter, bostadsfastigheter eller obebyggd mark tillsätts olika belåningsgrader.

• Kreditförslag

  I sista skedet av fastighetsfinansiering så har alla ovanstående parametrar beaktats och en sammanställning av underlaget har gjorts till en färdig kreditbedömning.
  Då kan ett förslag för kreditbelopp samt nivå för ränta och amortering sättas. Räntan sätts individuellt utifrån de parametrar som framkommit i genomlysning av företaget, säkerheten och återbetalningsförmågan. Amorteringen är beroende av kreditens syfte och karaktär, vilken löptid som kommer att sättas för krediten och om det finns en tidsbestämd refinansiering planerad eller om krediten ska amorteras med fastighetens löpande kassaflöde eller med punktintäkter som avyttring av fastigheten.